樓市智庫/三利好疊加 港樓強勢反彈\陳永傑

　　圖：息口從高位回落，供樓成本下降，為樓市帶來即時刺激作用。

　　過去半年，本地樓市在低位築底後回升，樓價短短數月反彈逾半成。以一個500萬元的上車盤計算，買家較低位需多付接近30萬元。市場關注今次升勢能否持續，剛性需求是否已消化得七七八八。但回望過去二十年，本地樓市曾兩度在市場極度悲觀時上演「由谷底翻身」的大逆轉。

　　第一次是2003年沙士後。當疫情受控後，本地信心回穩，樓價隨即展開長達五年的升浪，中原城市領先指數（CCL）由31.77點攀升至73.98點，升幅達1.3倍。第二次則是2008年金融海嘯後，樓價雖曾急挫，卻很快收復失地；樓價自低位升足十三年，最終在2021年攀至191.34點的歷史高位，累升2.4倍。兩次升浪已充分證明：香港樓市一旦觸底，其後往往是超乎預期的爆炸性反彈。

　　今年3月，CCL跌至十年新低134.89點。其後受減息周期及延後需求集中釋放支持，樓價終見回穩，並重上140點之上。雖然已反彈半成，但仍較2021年高位低逾兩成半。在多項利好因素下，要樓市於未來三、四年陸續收復失地，絕非天方夜譚。

　　推動今次反彈的力量，可分為三方面。首先是減息效應。息口從高位回落，供樓成本下降，入市門檻自然降低，為樓市帶來即時刺激。其次是剛性需求釋放。近年吸引人才與學生來港，推高租金，不少租客出現「供平過租」的心態，由租轉買。第三是市場心理因素的轉變。樓價調整多年終於企穩，一部分買家擔心反彈一旦正式展開便會「追唔切」，於是加快入市。

　　發展商看好後市 提價推盤

　　資金面同樣提供關鍵支撐。目前香港銀行存款總額突破19萬億元，其中儲蓄存款達5.8萬億元，連續兩年顯著增加。在資金尋找出路的環境下，若只有5%資金流向樓市，金額亦接近1萬億元，是今年一手成交總值約1800億元的五倍。值得一提的是，樓市最旺的2021年，銀行存款總額只有15萬億元。資金越充裕，越容易形成市場心態：樓市未升完，推動資金重新考慮配置物業。

　　樓市回暖下，發展商銷售策略的變化尤其值得留意。近期有發展商表明不再採用「量先行」策略，意味新盤市場由清貨期過渡至「價值重估」階段。發展商願意加價，本身就是對後市的信心投票。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）