樓市智庫/財富效應浮現 買家加快入市\陳永傑

　　近日灣仔有全新盤登場，首批單位呎價逼近3萬元。發展商首輪推出的60個單位，在大手客時段已全數售罄，結果B組散客即使有錢也無緣入手。

　　上月美國聯儲局減息0.25厘，本港銀行亦即時跟隨，減幅雖僅0.125厘，但已連續兩個月減息，清楚釋出踏入減息周期的信號。樓價見底回升，買家入市步伐明顯加快，投資者尤其積極，近期多個細銀碼新盤均錄得投資客大手掃貨，個別貴價新盤亦罕見「一Q清枱」，為樓市注入強心針。

　　以減息後首個開售的灣仔單幢盤為例，雖然呎價高達近3萬元、入場費動輒800萬元，仍無阻買家熱情。首批單位開售短短兩小時內即被大手客掃清，更有逾10組買家一口氣購入全層4伙，可見以投資者為主。至於原本只打算入市1伙的B組買家，只能「望盤興嘆」。

　　事實上，大量人才湧港帶動租務市場持續升溫，租金回報吸引，亦成為投資者入市的主因。差餉物業估價署最新數據顯示，9月租金指數報200點，按月微升0.2%，連升10個月，累計升幅4.2%，為2019年8月以來首度重返200點水平，創歷史次高。其中A至C類中小型單位指數升至204.3點，追平歷史紀錄。

　　自2024年以來，本港已累積減息五次，最優惠利率（P）合共減0.875厘，而且重返加息前水平。息口回落有助釋放購買力，刺激交投氣氛。同時，中美貿易戰達成一年「停火」共識，外圍不確定性降溫，為本港經濟及樓市帶來正面支撐。

　　庫存壓力持續紓緩

　　在減息與股市造好的雙重助力推動下，財富效應浮現，樓市逐步由谷底回升，一手住宅市場表現尤為亮眼。今年首10個月一手成交突破1.7萬宗，已超越去年全年1.58萬宗。發展商亦趁勢加快推盤，全港一手貨尾連續4個月維持2萬伙以下，上月更見1.9493萬伙，創逾一年新低，庫存壓力持續紓緩，其中新界東貨尾最少，不足2700伙。

　　以現時形勢推算，四季度樓市上行機會明顯高於下行，預料發展商將把握年底旺季積極推盤，全年一手成交量有望衝上2萬宗，重返疫前水平。樓價方面，在減息疊加貨尾回落的雙重支持下，全年料錄得約5%升幅，有望結束連跌三年的頹勢。

　　（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）